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1、问：大师兄你好，付费咨询，我家庭目前有两套房子，在后海一套自住有房贷，另外一套新洲椰树花园90平老房子今年四月已还清贷款，我想问问从投资角度五年的时间考虑，是否值得把新洲房子卖了置换？如果换房是否有好的片区推荐呢？ 换房可把卖房款做首付，每月可以承受2w左右的月供！
(相关资料图)
答：你好，椰树花园这类房子，不论从区位还是品质，都属于沉没类资产，跑输大盘确定无疑，容积率高，地块小，未来也很难有开发商过来棚改旧改，建议尽快出掉，套现500多万，月供2W，总预算可做到900W。 第二套只要置换正确，3-5年，可比静止不动多获取100-200W的资产增幅！
2、问：大师兄，地铁五期龙华有三条地铁线，22号，25号，27号，龙华地铁沿线有没有投资价值？地铁开通会不会涨一波？
答：地铁五期龙华规划有3条线， 22、25、27号线的建设将龙华老城区和油松片区的交通全部打通，并且可以直通南山和福田，方便这些片区居民出行。但是现在的地铁已经不是0-1的时代了，而是一到多的时代，所以地铁能带来的溢价并不会很多。房子更多的价值点还是产业、稀缺的景观资源、顶级学校。油松未来还有很多旧改项目，现在的旧改项目卓越和奕府，万福花园卖了那么久都没卖完，未来还有很多可供应的，并且城中村太多环境很难改善，不过油松片区的深中龙华校区倒是可以关注。龙华老城区老房子太多，未来也没什么增量。
3、您好大师兄，这段时间在看您的文章，大师兄写的很棒。请问大师兄龙华壹城中心投资可以吗？现持有5区的小三房。月供无压力，但不见房价涨，要不要卖了买更好的呢？
答：壹城中心是超级大盘，十个小区一共16600户，常住人口6万人，居住氛围很好，学校，商业，地铁，目前只有商业拿得出手，地铁五期开通后很方便，但是学校就很一般了，并且片区人口多，道路窄，非常堵，周边环境也很一般。当年壹城中心，宝能城都是五万多开盘，都是89平四房，宝能城如今12万，壹城中心才7万，所以买房选择真的很重要。壹城中心早点出手吧，大盘的宿命就是涨不动，卖房的时候竞争对手太多，卖不起价！
4、问：大师兄您好，请问高层中低4楼的房子能买吗？它的楼下就是空中花园。现在报价比中层低百分之5。想买来作为投资，请问值得入手吗？
答：近几年深圳楼盘普遍40层以上，楼层越高反而越贵，因为视野更好， 不过在深圳买高层还是挑楼层的，顶层和6层以下普遍会有折价，如果高楼层没有特殊景观如不错的海景，低楼层便宜5个点属合理折价，如果高楼层有不错的景观，低楼层没有，那低楼层折价会超过5个点，甚至达到10个点甚至更多。除了价格方面要考虑以外，低楼层最大的问题在于成交周期会比较长，居住起来采光和通风也会差一点！预算够的情况下还是尽量选中高楼层会更好。
5、问：大师兄，你好，对于房产方面的投资我很迷茫，之前买了一套房子但是没什么涨幅，现在想调整过来，请大师兄给点建议。我们夫妻都是深户，我们两个平均总月收入2.6万左右，有两个小孩一个14岁，一个5岁半，我们在蛇口老小区有一套房，目前价值大约600万左右，没有贷款。 08年在大亚湾以老公的名义买了一套房子，没有贷款，现在值120万。19年下半年又在中山马鞍岛入手了一套200万的房子，还欠100万贷款，目前我们手里大概有74万的现金，看了你之前的文章之后，我后悔投资中山那套房子了，我们现在想在深圳再买一套，请问怎么操作好？感谢回复！
答：你好，对于你的情况，我给你分析了几点。
1、没有独立思考，专门追热点，还专门踩坑。
2、大亚湾的扩容梦，地铁梦已经破碎，新房供应量又大，套牢了一批又一批深圳人，早点降价卖掉吧。
3、深中通道开通之时就是马鞍岛泡沫破灭的时候，沙井海洋新城的新房才4万多，马鞍岛也敢卖3万，不知道怎么想的。趁开通之前出手吧，少亏一点是一点。
4、蛇口的老房子其实也可以置换，毕竟育才已经不是顶级学区了，老房子楼梯房只有搏拆迁。但是你这套太小，即使搏到了收益也不会很高。把这些资产都可以优化掉，三套换一套，还是老话，深圳不缺房子，缺的是好房子。
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