来源| 财经九号
作者| 胖虎
(相关资料图)
日前，上海完成了2023年第一场集中供地，共成交地块19幅，总成交金额约519亿元，平均溢价率7.3%，其中，4宗地块以底价成交，15宗地进入一次性报价。
其中，金地集团的表现颇为亮眼，联合拿地、独自拿地各一宗，地价总共超40亿元，如果联系东莞土拍，金地集团在4月19日一天内拿下三块地，总金额超62亿元。
以至于金地集团总裁黄俊灿在近期的一场公开活动上，开心地提到当日拿地情况：“这是一个好消息，我们今天连中三元，运气特别好。”
但在作者看来，金地集团此次上海拿地，似乎是一次“无奈”甚至“失败”的补仓，主要观察的维度是其利润空间。
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货值不足下的“被迫”补量
金地集团在上海市场的深耕，已是“历史悠久”，其所打造的大多数是走量项目，主要分布在嘉定、青浦、宝山等郊区。郊区盘往往地价不高沉淀资金不大、产品又是市场刚需，对于房企来讲，是一个走流量、做规模的好选择。
市场的反馈也的确如此，金地集团在上海市场的表现，从第三方平台克而瑞地产研究统计的数据看，2021年、2022年的全口径销售金额分别为319.46亿元、348.09亿元，分别占金地集团当年全口径销售额的11.2%、15.7%，单一市场的重要性不言而喻。
特别是房地产市场深度调整之下，金地集团整体销售额在大幅下滑，而上海市场还能保持正向增长，上海成为金地集团业绩的重要粮仓，势必不能轻易放弃。
但目前，金地集团在上海已经面临货值严重不足的状态，如果这么好的一线城市市场不及时补充货值，必将拖累集团业绩。
据金地集团上海公司内部人士表示，金地集团目前在上海的可售货值仅有137亿元。
相较过去两年300多亿的销售业绩，这点可售货值还不够撑半年的。
所以这次上海集中供地，金地集团势必要拼一把，否则按照过往的销售，撑不到年底可能就会陷入无货可卖的窘境。
因此，这次补仓，可能多少有点“被逼无奈”。
事实上，据三季报，金地集团去年1-9月份的新增土储也仅有171万平方米，相较于2019年至2021年的1688万平方米、1657万平方米、1636万平方米，零头都没有。
也就是说，去年金地集团在拿地方面，近乎是大幅停滞状态。可售货值得不到及时补充，反映到销售数据上就更明显。
金地集团今年3月单月完成签约销售额201.1亿元，同比下降3.91%；1-3月，累计完成签约销售额441.2亿元，同比下降3.06%。
而克而瑞的数据显示，3月单月，百强房企的销售额同比增长了29.2%。1-3月，超半数百强房企累计业绩同比增长，增幅在30%以上的有38家。
也由此，金地集团在房地产销售排行榜上的排名，也由过去两年的前十，跌到了今年一季度的第12。
再不补充土储，如何竞争？
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失败的区域深耕：越拿地利润空间越小
既然拿地有着“货值不足、亟待补充”的形势比人强，那么拿地的经济账必然会被放在其次。
金地集团毕竟在上海深耕多年，保持市场占有率是其重要的护城河，因此这次拿地的效益甚至不如前两年。
在地块出让条件基本相同的情况下，从拿地楼面价与房地联动价的价差之比就能看出来。
以4月19日，金地集团旗下太仓鑫佰泰房地产咨询有限公司拍得得嘉定区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块为例：
金地集团以29.133亿元竞得该地块，成交楼面价为24041元/平方米，溢价率约为9.28%。房地联动价为46000元/平方米。
房地联动价与拿地楼面价的价差为21959元每平米。
这宗地块隔壁是金地集团前两年拿地打造的项目金地峯范。
作者查了一下，这个项目地块是金地集团2020年6月拿下的，成交总价40.24亿元，溢价率35.5%，楼面价23845元/平方米。
而该项目的平均销售均价，据金地集团线上售楼处的价格显示为46550元/平方米。如果按照该数据，金地峯范的销售均价与拿地均价之间的价差为22700元每平米。
时隔近3年，金地集团在嘉定新城相邻两个地块的拿地均价不仅贵了近200元/平方米，而且准许的售价还比此前均价少了550元/平米。
也就是说，即便不考虑近三年来人工、原材料、融资等成本上升的因素，仅这两个项目之间的利润空间，今年拿的项目就要比3年前拿的项目每平米少740元。
更何况，如今的房地产市场与3年前早已是天差地别，这还没考虑到市场下行、项目降价等因素。
这叫什么区域深耕？这不是“王小二过年一年不如一年”么……
事实上，金地集团在所谓区域深耕上的这种“失误”投资，还不仅仅体现在金地峯范与今年拿下的地块上。
去年，金地集团联合西郊庄园拿下了马陆社区JD010801单元50-08地块，成交价16.0074亿元，溢价率9.39%，成交楼面价25706元/平方米，房地联动价49800元/平方米，房地联动价与楼面价的价差为24094元每平米；
而在该项目（后被定名为金地西郊悦章）西侧，是2021年6月拿地的金地峯汇项目，当时的地块成交总价25.092亿元，成交楼板价22989元/平米，溢价率9.47%，当时的房地联动价为48100元/平方米。
金地峯汇的房地联动价与楼面价价差为25111元/平米，比金地西郊悦章的价差24094元/平米整整多了1000多元。
也就是说，金地集团2022年拿的地，利润空间还不如2021年拿的地多，这种投资定价逻辑，真的是越拿地利润空间越小。
对于购房人而言，两个相邻项目，既然有便宜的选，为什么要买贵的？新拿的地，不仅利润空间被压缩了，可能还面临“卖不动”的难题。
别的开发商做区域深耕，都是尽量控制地价、抬高售价，尽最大可能提升利润空间，而金地集团在上海的区域深耕却反其道行之，利润空间反而被不断压缩，这种区域深耕显然不是成功的典范。
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